マイホームの正しい金額の計算の仕方で大丈夫なの?

マイホームを買う時に、一番考えないといけないのは、
今後住宅ローンをずっと払っていけるか?が重要だと
思います。

今回は、一般的に書籍などで詳細されているマイホーム購入予算の出し方を
検証したいと思います。

可処分所得(手取り収入)を把握する

一般的な資金計画の流れですが、まずは、可処分所得を把握しましょう。可処分所得とは、実際に使えるお金、手取り収入と言われる部分です。

上の年間収入の図に、まず夫婦の収入金額を記入します。ここから社会保険料や所得税、住民税などを引いた額が手取りになります。

本来なら、源泉徴収から所得税や社会保険料を記載し給与明細から住民税を確認するのですが、ここは概算で収入額の8掛けにして手取り金額を出しました。

年間の収支を把握する

年間の収支がわかるとキャッシュフロー表の一列目が埋められるようになります。

そのためには、次の表の年間の支出を埋めていきます。家賃などはすぐにわかりますが、生活費など細かいところは家計簿をつけていないとなかなか数字が出ません。

ここでは、大まかで大丈夫なので、だいたいの数字を記入しましょう。これにより、年間の支出は504万円とわかりました。そして、先ほど出した年間の手取り収入合計の600万円から504万円を引くと1年間に96万円貯蓄できることがわかりました。

上記より毎月の住居関連費は月8万円、毎年貯蓄できる金額は96万円とわかりました。

マイホーム(住宅)購入にかかる総額を知る

マイホームを購入するためには、物件価格以外にさまざまな諸費用が必要になります。

上の図に「マイホームの購入の総予算」を上げましたが、住宅を購入するときには物件価格以外にも様々なお金がかかります。

新築の諸費用は3~7%、中古住宅の場合は6~10%になります。この3%の差は、「仲介手数料」になります。

一般的には、自己資金(自分で用意するお金)は物件価格の2割以上が望ましいと言われています。これは、昔の住宅金融公庫などの住宅ローンの融資額が物件価格の8割(担保評価)までとなっていたからです。

こちらの一般的なテキストでは物件の2割と諸費用は自己資金で用意しましょう!と書かれています。

そうなると例えば3000万円の物件なら、新築住宅の場合は最低でも90万円~210万円、中古住宅の場合は180万円~300万円かかる計算になりますから、中古住宅ならトータルの自己資金は900万円用意しておかないといけないことになります。結構ばかになりませんよね。

マイホーム(住宅)購入時の諸費用

マイホームを購入する時には物件価格以外にもいろんなお金が必要になります。それを知らずして、安易に家を買ってローンを組むことはおすすめできません。なぜなら、頭金や諸費用は現金で用意する必要があるからです。大きな出費は家計全体にも大きな影響を及ぼします。家は人生で最大の買い物。必要な費用をあらかじめ把握したうえで、全体を見通した資金計画が必要になります。

それでは、マイホーム購入時の諸費用とはどんなものがあるか具体的に見てみましょう。

マイホーム購入時にかかる主な諸費用の内訳は、住宅ローンの銀行手数料、登記費用、登録免許税、団体信用生命保険料(最近はフラットも保険料が金利に含まれるようになりました)など。購入時に物件価格の3~10%のお金がかかってきます。

さらに、購入後も費用はかかります。固定資産税や火災保険料。加えて、一戸建てなら増改築費や修繕費、マンションなら管理費・修繕積立金、駐車場代なども別途かかってきます。これらの費用は住宅ローンの毎月の返済とは別途でかかってくる費用です。これらを無視して毎月の生活費を安定させることができるでしょうか? こたえはNOです。

ですから、これらも踏まえて資金計画をすすめることがやはり必要になるのです。ちなみに、金融機関によって大きく変わってくる諸費用は、ローン手数料とローン保証料になります。あと、火災保険料も建物の構造などにより大きく変わってきます。それを知ったうえで住宅ローンを組みたいですよね。

マイホーム購入時に頭金はどうして必要?

家を買うとなると資金の準備がマストになります。最近は、頭金ゼロで借り入れができる金融機関も多く、その手を使って住宅を購入される方も多くいらっしゃいます。しかし、そうすると総支払額が多くなってしまい、毎月の負担が大きくなってしまします。一般的に頭金は物件価格の2割程度入れたほうがいいと言われますが、その理由を検証してみると、

例えば3,000万円の物件を返済期間30年、金利2.0%という条件で購入する場合、頭金ゼロなら総支払額3,991万円になります。3割り増しくらいには膨れ上がりますね。ですが、頭金2割(600万円入れる)を用意すると、返済総額は3,193万円になり、総支払額は3,793万円になります。くらべてみると198万円もの差がでますね。頭金2割と言われる通説があるのも納得です。

また、家は買った時点て新築でなくなります。そのため、価値が下がって1~2割程度、買った時の物件価格より値下がりするのが一般的です。頭金を入れていないと、当面は売却価格がローン残債を下回る可能性が出てきます。したがって、差額分を現金で用意しないと、売りたいときに売れないという問題も出てきます。この点も、頭金は2割入れておいた方がベターという理由のひとつになると思います。

ですが、どうしても頭金を2割用意できなかった場合、家は買えないのでしょうか? せっかくみつけた理想の家、頭金がないばっかりにあきらめなくてはいけないということになると残念ですよね。ほかに賢い買い方はないのか? この点に関しては、のちに触れたいと思います。

頭金に当てていい金額は?

頭金は2割程度必要といった定説を検証してみましたが、どれだけの人がこの条件を揃えられるでしょうか? 人によっては貯金が全然ないというケースもるでしょうし、逆に、お金はあってもいくら入れていいのかわからないというケースもあるでしょう。個人の状況によってさまざまなケースが予測されます。
すべてのケース&スタディは無理ですが、一例を挙げますので、ご自身のケースを当てはめて考えてみてください。

今回のケースでは購入時の貯蓄額が1,000万円あると設定して計算します。

さて、頭金はいくら入れられるでしょうか? 多く入れれば入れるほど、毎月の負担と総支払額は減ります。ですが、すべてを頭金に充てるのは得策ではありません。病気やケガ、急なリストラなど、収入が途絶えてしまった時のことも考えて生活費の3か月から1年分の緊急資金を残しておく必要があります。ですから、ある程度の蓄えは残しつつも、物件価格の2割程度になるような頭金を入れるというのが理想です。

緊急資金は生活費の1ヶ月~1年見るのが一般的なようなので、今回のケースは400万円を緊急資金にまわしました。そして、下の計算式にあてはめると、1000万円―400万円で、頭金は600万円ほど準備可能になることがわかりました。

無理なく払っていける住宅ローンの金額を計算する

では、無理なく払っていける月々の住宅ローンの返済額はいくらになるでしょうか? それにより、いくらくらいの物件が買えるかがわかります。目安は現在の家賃と住宅用の積立から購入後の維持費を引いた額になります。ここでは、購入後の固定資産税などの維持費を3万円として、その他を年間の収支より計算してみました。

上記にもありますが、現在の家賃と住宅購入のために積み立てているお金を足した額から購入後の維持費を引いた額が毎月無理なく返済できる額になります。この場合、毎月の家賃は8万円、年間96万円支払っているので、住宅のために積み立てていたお金を月5万円とした場合、13万円から購入後の維持費3万円を引いた額が無理なく払える住宅ローンの返済額になります。その計算でいくと、月10万円が返済可能額とわかりました。

無理なく返済できる住宅ローンの借入れ可能額は?

では、このお金(月々10万円の返済額)で、どれだけの住宅ローンが借りられるのでしょうか?

無理なく返せる借り入れ可能額をチェックしてみましょう。今は住宅ローンは低金利ですが、マイホームの購入時期が分からないので、ここでは金利は今より少し高い目の2%で設定し、30年返済でみていきたいと思います。

上記の表に条件をあてはめると、毎月返済額が10万円、利率が2%として、2710万円が住宅ローンの借り入れ可能額だということが分かりました。

この住宅ローンの金額に頭金と諸費用を計算した差額が、このケースに当たる物件の購入可能価格ということになります。

 

マイホームの物件価格を計算する

では、具体的な物件購入額はいくらになるか? 下記の計算式に当てはめて考えたいと思います。
先ほど、2710万円の借り入れができるとわかりましたから、これに先ほど出た頭金600万円を足して、諸費用の220万円をひくと。買える物件価格の目安は3090万円になります。諸費用は希望する物件の7%で計算しました。

マイホームの資金計画はこれでいいの?

ここまで、よく説明されているマイホームの購入資金の決め方をお伝えしましたが、

本当にこういった買い方で大丈夫なのでしょうか?

住宅会社などに行くと、「家賃並みで」とか言われますが、甘い言葉で

契約してしまうと、取り返しのつかないことになってしまいます。

今後、どうなるのかをキャッシュフロー表を作ってみたいと思います。